Furkan Interior — Ankara Temizlik ve Tadilat

Tadilatta Kiracı ve Mülk Sahibi Hakları Rehberi

Tadilat Sürecinde Kiracı ve Mülk Sahibi Hak ve Sorumlulukları: Adım Adım Rehber

Ankara'da bir daireye ya da işyerine taşındığınızda veya mülk sahibi olarak kiracınıza yer kiraladığınızda, tadilat meselesi er ya da geç gündeme gelir. Kızılay'daki eski bir apartman dairesinden Çankaya'daki modern bir ofise, Bilkent'te öğrenci kiralayan ev sahiplerinden ODTÜ çevresindeki esnafa kadar bu konu herkesi yakından ilgilendiriyor. Ne var ki pek çok kişi, tadilat sürecinde kimin ne yapabileceğini, kimin ne kadar ödemekle yükümlü olduğunu tam olarak bilmiyor. Bu belirsizlik; tartışmalara, maddi kayıplara ve hatta mahkemelik süreçlere zemin hazırlıyor.

Bu rehberde adım adım, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde hem kiracının hem de mülk sahibinin haklarını ve sorumluluklarını net biçimde ele alacağız.

---

Adım 1: Tadilatı Kim Yapabilir? Temel Ayrımı Anlayın

Tadilat konusundaki her tartışmanın kökeninde şu soru yatar: "Bu tadilatı yapmaya kimin hakkı var, kimin yoktu?"

Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 319 ve devamında kiracının mülke müdahale hakları düzenlenmiştir. Buna göre:

Yani iki taraf da birbirinin onayı olmadan hareket edemez. Bu basit ama kritik denge, tüm sürecin temel taşıdır.

---

Adım 2: Küçük Bakım mı, Büyük Tadilat mı? Farkı Bilin

Her müdahale "tadilat" sayılmaz. Uygulamada en çok karışıklık yaratan konu, küçük bakım-onarım ile büyük tadilat arasındaki farktır.

Kiracının izinsiz yapabileceği küçük bakımlar: - Musluk contası değişimi, ampul değiştirme - Duvar çivisi çakma, askı takma - Kapı kolu, priz kapağı gibi küçük aksesuarların yenilenmesi

Mülk sahibinin izni gereken büyük tadilat örnekleri: - Duvar yıkma veya yeni duvar örme - Mutfak dolabı, banyo fayansı değişimi - Zemin döşemesinin (parke, laminant, seramik) değiştirilmesi - Elektrik veya tesisat altyapısına müdahale - Dış cepheye yönelik herhangi bir değişiklik

Hacettepe çevresindeki eski binalarda sıkça karşılaştığımız bir senaryo şudur: Kiracı, ısınma sorununu çözmek için izinsiz biçimde kombi değişikliğine gider. Bu hem mülk sahibiyle anlaşmazlığa, hem de yapı güvenliği sorunlarına yol açabilir.

---

Adım 3: Yazılı İzin Alın — Sözlü Anlaşmaya Güvenmeyin

Bu adım hem kiracılar hem de mülk sahipleri için en kritik pratik tavsiyedir.

Birçok kişi "Ev sahibim telefonda onay verdi" ya da "Kiracım zaten kabul etti" diye düşünerek işe girişir. Oysa hukuki açıdan sözlü izin ispat edilemez ve ilerleyen süreçte her iki taraf da mağdur olabilir.

Yazılı izin belgesi şu bilgileri içermelidir: - Yapılacak tadilatın kapsamı (mümkünse teknik detaylarıyla) - Masrafın kim tarafından karşılanacağı - Tadilatın tamamlanma tarihi - Tadilatın tahliye sonrasında söküleceği mi yoksa mülkle birlikte bırakılacağı mı - Her iki tarafın imzası ve tarih

Furkan Interior olarak yürüttüğümüz pek çok Ankara projesinde, tadilata başlamadan önce mutlaka taraflar arasında bu tür bir belgenin mevcut olup olmadığını soruyoruz. Olmadığı durumlarda işe başlamıyoruz; çünkü ileride ortaya çıkacak anlaşmazlığın tam ortasında kalmak istemiyoruz.

---

Adım 4: Masraflar Kime Ait? TBK'nın Söylediği

Tadilatın masrafları konusunda Türk Borçlar Kanunu oldukça net bir çerçeve çiziyor:

Mülk sahibinin sorumlu olduğu masraflar (zorunlu onarımlar): - Çatı, kolon, temel gibi yapısal sorunlar - Isıtma, su ve elektrik tesisatının ana hatlarındaki arızalar - Kiracının kusuru olmaksızın oluşan hasar ve eskimeler

Kiracının sorumlu olduğu masraflar: - Kendi kullanımından kaynaklanan yıpranma ve küçük hasarlar - Kendi isteğiyle yaptırdığı dekoratif değişikliklerin masrafları - İzinsiz tadilattan doğan onarım bedeli

Kiracının mülk sahibinden talep edebileceği durumlar: - Mülk sahibinin yapması gereken onarımı makul sürede yapmamışsa kiracı bu onarımı yaptırıp masrafı kiradan düşebilir. (TBK Madde 306)

Bu noktada dikkat: Kiraları düşürme ya da masrafları mahsup etme işlemi, noter kanalı veya yazılı bildirim olmadan yapılırsa kiracı temerrüde düşebilir.

---

Adım 5: Tahliye Öncesinde Tadilat Durumunu Netleştirin

Kira sözleşmesi sona ermeden önce — ideal olarak en az bir ay öncesinden — tadilatların akıbeti karara bağlanmalıdır.

Kiracının dikkat etmesi gerekenler: - İzinli yapılan iyileştirmelerin (yeni mutfak dolabı, zemin döşemesi vb.) bırakılması için mülk sahibinin onayını almak - İzinsiz yapılan ve mülk sahibinin beğenmediği değişiklikleri eski haline getirmek veya bedelini ödemek - Tahliye sırasında mülkü, olağan kullanım yıpranması dışında teslim aldığı halde bırakmak (TBK Madde 334)

Mülk sahibinin dikkat etmesi gerekenler: - Kiracının yaptığı iyileştirmeler için hakkaniyet ölçüsünde tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir (TBK Madde 321) - Kiracının izniyle yapılan tadilatları sonradan kabul etmeyip masraf talep edemez - Depozito kesintilerini belgeye dayandırmak zorundadır

Çankaya veya Bahçelievler'deki büyük sitelerde bu süreç oldukça sistematik işler; ancak küçük apartmanlarda ya da Ulus'taki eski yapılarda tarafların birbirini yanlış anlaması çok yaygındır.

---

Adım 6: Uyuşmazlık Çıkarsa Ne Yapmalısınız?

Yazılı anlaşmaya rağmen taraflar arasında anlaşmazlık çıkabilir. Bu durumda izlenecek yol:

1. Arabuluculuk: 2018'den itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Bu süreç hem ucuz hem hızlıdır. 2. Sulh Hukuk Mahkemesi: Arabuluculukta çözüme kavuşulamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur. Ankara'da bu mahkemeler iş yüküyle dolup taşmaktadır; bu yüzden arabuluculukta çözmek her iki tarafın da yararınadır. 3. Bilirkişi incelemesi: Tadilatın değeri veya hasarın tespiti için mahkeme bilirkişi atayabilir.

---

Adım 7: Profesyonel Tadilat Firmasıyla Çalışmak Süreci Kolaylaştırır

Hem kiracılar hem de mülk sahipleri için önemli bir pratik tavsiye: Tadilatı kayıt dışı, tanımadığınız ustalarla değil; belgelenmiş, fatura kesen profesyonel firmalarla yapın.

Bunun avantajları: - Garanti belgesi sayesinde olası hasarlarda rücu hakkınız doğar - Fatura ve sözleşme, hukuki süreçlerde elinizi güçlendirir - Teknik uygunluk açısından belediye standartlarına uygun iş çıkar - Tadilatın kapsamı ve maliyeti önceden netleştirildiği için taraflar arasında sürpriz çıkmaz

Furkan Interior, Ankara genelinde — Kızılay'dan Sincan'a, Etimesgut'tan Gölbaşı'na — ev ve işyeri tadilat projelerinde taraflara baştan sona belgelenmiş, şeffaf bir süreç sunuyor. Bu yaklaşım, kiracı-mülk sahibi anlaşmazlıklarının önüne geçiyor.

---

Adım 8: Kira Sözleşmenizi Tadilat Maddesiyle Güncelleyin

Eğer hâlâ kira sözleşmesi aşamasındaysanız ya da sözleşmenizi yenileyecekseniz, sözleşmeye özel bir tadilat maddesi eklemenizi kesinlikle tavsiye ederiz.

Bu madde şunları içermelidir: - Kiracının hangi tür tadilatları serbestçe yapabileceği - Hangi tadilatlar için önceden yazılı izin gerektiği - Tadilatın maliyetinin nasıl karşılanacağı - Tahliyede eski hale getirme yükümlülüğü olup olmadığı

ODTÜ Teknokent'te ofis kiralayan bir girişimci veya Bilkent çevresinde daire kiralayan bir aile için bu madde, ilerleyen süreçte büyük tartışmaların önüne geçer.

---

Sonuç: Bilgi, En İyi Güvencedir

Tadilat sürecindeki hak ve sorumluluklar karmaşık görünse de temel mantık oldukça basittir: İletişim, belgeleyin, onay alın. Ne kadar iyi niyetli olursa olsun, sözlü anlaşmalar yetmez; yazılı belgeler her iki tarafı da korur.

Ankara'nın dinamik kiralık konut ve işyeri piyasasında bu konuyu iyi bilen kiracılar ve mülk sahipleri, hem maddi hem de hukuki açıdan çok daha güvende olur. Tadilat planlamanız varsa veya süreç hakkında destek almak istiyorsanız, uzman ekibimizle iletişime geçmekten çekinmeyin.

---

*Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki uyuşmazlıklarda mutlaka alanında uzman bir avukattan destek almanızı öneririz.*